En este artículo, analizaremos el desarrollo inmobiliario para vender o alquilar propiedades a terceros desde una perspectiva comercial, en lugar de lo que se llama « autopromoción » (autopromoción), donde una persona privada desarrolla propiedades para su uso propio. Toda la información fiscal a continuación se aplica solo a Andalucía, ya que los tipos impositivos y las obligaciones varían en las diferentes regiones de España.
Consultamos a Inmaculada Domecq, socia y directora del departamento fiscal de la oficina de Marbella del despacho fiscal, legal, auditoria y contable UHY Fay & Co, sobre los diferentes escenarios del derecho español para los promotores inmobiliarios, en función de la condición del promotor. , actividad económica, tipo de propiedad comprada e intención de vender o arrendar propiedades.
LA MEJOR FORMA DE DESARROLLAR UNA PROPIEDAD EN VENTA ES GENERALMENTE A TRAVÉS DE UNA ESTRUCTURA COMERCIAL
La primera consideración para los promotores inmobiliarios que pretenden invertir en proyectos inmobiliarios es cómo estructurar el mejor estatus legal posible para proteger sus intereses, en caso de responsabilidad, y optimizar sus obligaciones fiscales. Por razones obvias, señala Immaculate, la mayoría de los desarrolladores prefieren utilizar un vehículo corporativo para limitar su exposición a cuentas por cobrar y deudas, mientras se benefician de las deducciones fiscales aplicables a empresas y desarrolladores profesionales.
Cuando el objetivo es desarrollar una propiedad inmobiliaria en venta, actuar como profesional independiente o recurrir a una sociedad de responsabilidad limitada española (sociedad de responsabilidad limitada) o una sociedad cotizada (sociedad de responsabilidad limitada) permite a los promotores deducir el IVA (impuesto al valor añadido o IVA) pagado. en todas las compras realizadas como parte de su actividad económica, explica Inmaculada. Los desarrolladores no profesionales no son elegibles para las deducciones del IVA.
LOS IMPUESTOS DEBIDOS DEPENDEN DEL TIPO DE PROPIEDAD ADQUIRIDA PARA EL DESARROLLO
Si un desarrollador compra un terreno a un vendedor privado, se aplican los derechos de transferencia (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP), dice Inmaculada. En Andalucía esto se cobraba en una escala móvil, dependiendo del precio de compra, pero a finales de abril de 2021 se redujo a una tasa fija del 7% hasta el 31 de diciembre de 2021. Cuando un terreno es vendido por un vendedor o empresa profesional, El IVA se aplica a una tasa del 21%. El impuesto de timbre (Actos Jurídicas Documentados o AJD en español), para el cual los compradores deben registrar cualquier transacción inmobiliaria, también se ha reducido al 1,2% hasta finales de 2021.
En el caso de las propiedades nuevas, que casi siempre son vendidas por un promotor, el IVA se aplica a una tasa del 10% y el ADJ también se aplica al 1,2%. Pero cuando un promotor compra una vivienda de segunda mano con la intención de revenderla, se puede aplicar el ITP a un tipo reducido del 2%, en lugar del 7%, siempre que se venda en un plazo máximo de cinco años. Este es el caso, señala Inmaculada, solo cuando el comprador está registrado en la Agencia Tributaria española para hacer negocios como promotor, cuando la propiedad es residencial y ha sido declarada en las escrituras de reventa.
Immaculate agrega que en los casos en que se aplica la tarifa reducida de ITP, no se permite el alquiler de inmuebles durante la vigencia de la propiedad. El propósito de la adquisición debe ser la reventa, aunque a veces surge una oportunidad de alquiler, por ejemplo, cuando un comprador potencial desea «probar» la propiedad antes de comprarla. En tales casos, cualquier contrato de alquiler debe tener la debida consideración, ya que puede implicar responsabilidad para el concesionario. Por un lado, un contrato de arrendamiento a largo plazo podría evitar una venta antes del final de los cinco años y, por otro lado, dado que la intención declarada del desarrollo es vender la propiedad, la administración tributaria podría imponer fines y solicitar pago de la diferencia, si inicialmente se aplicó un tipo reducido de PTI.
DESARROLLAR E INVERTIR EN PROPIEDAD PARA ALQUILAR, EN LUGAR DE REVENTA
En el caso de que un promotor inmobiliario sea propietario de ocho o más edificios residenciales que se arrendan bajo contratos a largo plazo (por un período mínimo de tres años) como residencia principal de los inquilinos, se aplicarán reglas fiscales especiales (en español). Para ser elegible, las empresas deben derivar al menos el 55% de sus ingresos durante el año de los ingresos por alquiler. En este caso, dice Immaculate, la tasa impositiva corporativa que se aplica a las ganancias se reduce del 25% a solo el 4%.
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